【示范诉讼立标杆 批量调解促和谐】 物业服务存在瑕疵时，物业公司能否依约主张高额违约金？

为深入推进类型化涉企纠纷“示范性诉讼+批量化调解”先行区创建，黄州区人民法院从近期审结的物业服务合同纠纷案件中精选典型案例向社会发布。本期案例聚焦“物业服务存在瑕疵时违约金的支持条件”问题，明确裁判规则：当物业服务存在一定瑕疵但尚未构成根本违约时，物业公司主张的高额违约金一般不予支持，该违约金条款也将受到司法规制。旨在以个案示范引导物业公司将重心从“依赖罚则”转向“提升服务”，以优质服务赢得业主理解与配合，推动物业服务行业良性发展。

基本案情

陈某某、赵某某系某小区业主。2019年7月，二人与物业公司签订《前期物业服务协议》，约定物业费标准，逾期按每日5‰交纳滞纳金。2024年10月，小区业委会与物业公司续签《物业服务合同》。自2022年6月1日起，陈某某、赵某某开始欠缴物业费，至2025年5月31日累计欠费7012元。物业公司起诉要求二被告支付欠费及每日千分之五的滞纳金。

裁判结果

法院认为，陈某某、赵某某作为业主签订的《前期物业服务协议》以及业委会签订的《物业服务合同》，均合法有效，对业主具有法律约束力。物业公司已提供物业服务，二被告应按约支付物业费7012元。关于滞纳金，考虑到维护业主与物业公司之间的友好关系，对原告主张违约金的请求不予支持。判决陈某某、赵某某支付物业费7012元，驳回违约金请求。

典型意义一、物业服务存在瑕疵时，法院一般不支持高额违约金

物业服务为持续性公共服务，时间跨度长、服务项目多、涉及面广，在长期履行过程中难以做到毫无瑕疵——保洁是否及时、安保是否到位、设施维修是否迅速，都可能成为业主提出异议的理由。当物业服务本身存在一定瑕疵但尚未构成根本违约时，物业公司在主张违约金上的“道德优势”会大幅减弱。法院一般倾向于不支持高额违约金，以体现权利义务对等原则，避免物业公司“一边服务不到位、一边高额索赔”的不公平局面。

二、高额违约金条款的规制

本案中，物业合同约定的滞纳金标准为每日千分之五，折算年利率高达182.5%，远超法律保护的合理范围。虽然法院以“维护双方关系”为由驳回，但实际上高额违约金条款在诉讼中很难得到支持。根据《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。司法实践中，即使支持违约金，也会结合当事人提出违约金过高的抗辩意见，在法律范围内对高额违约金进行核减。

三、物业公司应将重心放在提升服务质量上

本案的裁判规则引导物业公司不要依赖高额违约金条款“施压”业主，而应将重心放在切实提升服务质量、完善管理细节上。物业公司应定期公示服务内容和标准，积极回应业主合理诉求，通过优质服务赢得业主的理解和支持，从根本上提高物业费收缴率。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。