高效化解租赁纠纷：找准平衡点，矛盾化于诉前

“没想到不用开庭，调解员这么快就帮我们解决了僵持大半个月的租房纠纷，既省时间又不伤和气！”近日，在黄州区人民法院诉讼服务中心调解室，刚拿到退还租金的吴女士长舒一口气。这场因房屋噪音引发的租赁纠纷，通过黄州区人民法院先行调解机制快速化解，再次彰显了调解优先理念在纠纷化解中的生动实践。

案情简介：今年五一期间吴女士（承租方）与王先生（出租方）签订房屋租赁合同，约定租赁城区某小区两居室，租期半年，月租金660元，押金300元。入住后不久，吴女士发现房屋周围嘈杂，夜间空调噪音较大，严重影响日常生活，于6月提出退租。双方就此产生分歧:王先生认为，签约前吴女士多次来看房，对周边环境均有了解，吴女士退租属于单方面违约，应按合同约定支付一个月房租作为违约金，且吴女士在7月才交付房屋钥匙，理应多支付一个月房租。因对“是否构成违约”“违约金金额”“是否应多付一个月房租”等问题争执不下，双方意见始终无法达成一致，吴女士遂向黄州区人民法院提起诉讼。

黄州区人民法院立案庭收到吴女士的起诉材料后，在审查案件时发现，这起纠纷事实清晰、争议标的不大，且双方均有调解意愿，符合先行调解的条件。按照“能调尽调、高效解纷”的原则，法院将案件指派具有丰富调解经验的调解员调解。

在充分听取双方诉求后，调解员首先梳理争议焦点：一方面，噪音对于敏感人群存在一定的影响，吴女士确实因为噪音影响居住，退租有一定合理性；另一方面，王先生按合同主张权利并无不妥，且房屋空置可能造成新的损失。再结合相关规定，向双方释法明理：承租人有权在租赁物不符合约定用途时解除合同，但需提前通知并配合交接；出租人则有权主张合理的损失赔偿，但违约金金额不应过分高于实际损失。基于此调解员提出调解方案：吴女士支付一个月房租作为空置房合理补偿，双方因退租未达成一致导致房屋钥匙交付延迟均有过错，超出一个月的房租损失由双方各自承担一半，王先生当场向吴女士退还剩余押金和预交租金，双方解除租赁合同，且互不追究其他责任。经过两个小时耐心沟通，双方最终接受调解方案，并当场签订调解协议，这一过程既避免了诉讼程序的繁琐，也减少了双方的时间和经济成本。

先行调解核心的优势，在于用灵活的方式化解矛盾，既坚守法律底线，又能兼顾情理，让双方在不伤和气的前提下解决问题。此次租赁纠纷的快速化解，正是黄州区人民法院先行调解高效解纷的生动缩影。

黄州区人民法院将持续优化先行调解工作机制，对适宜调解的纠纷引导当事人优先选择调解，调解不成的及时转入诉讼程序，确保“调有成效，诉有保障”，真正实现“案结事了”。